不動産投資って初心者でも失敗しないでできるのかな？
初心者にはどんな失敗が多いんだろう？
本記事ではこんな悩みを解決します。
- 元看護師リタイア生活中
- 不動産投資歴10年以上
- 不動産投資・自動売買で安定収入
- 副業収入 120万円/月 達成
不動産投資を始めていきなり失敗して即退場になってしまったら嫌ですよね？
実は初心者が失敗するパターンはだいたい決まっています。
不動産投資は扱う金額が大きいので、失敗して自己破産してしまう方もいるのです。
この記事を読めばどんな初心者でも自己破産せずに不動産投資を行うことができるでしょう。
それでは本文へどうぞ。
不動産投資初心者の失敗は3つに分けられる
不動産投資初心者が失敗してしまうのには3つのパターンがあります。
不動産投資初心者の失敗パターン
- そもそも勉強不足・知識不足である
- 全て他人任せで自分では何も把握していない。
- グレーな手法に手を出してしまう。
この3つのパターンに注意すれば大きな失敗はしないんだね。
不動産投資初心者がする失敗3パターンを解説
不動産投資初心者の失敗パターン
- そもそも勉強不足・知識不足である
- 全て他人任せで自分では何も把握していない。
- グレーな手法に手を出してしまう。
でしたね。
詳しくみていきます。
勉強不足・知識不足
まず不動産投資初心者の方は勉強不足・知識不足なことが多いです。
全く何も知らないで問い合わせをしても、すぐに不動産屋のカモにされてしまいます。
不動産のプロである業者からしたら、初心者ほど騙しやすいカモはいないのです。
- 物件選定
- 金融機関選定
- 物件管理
など不動産投資をする上では、どんな場面においても最低限の知識は必要です。
不動産投資で失敗したくなければ、勉強して知識をつけましょう。
新品でも中古でも良いので、アパート・戸建て・地方・都心など様々な分野の本を読み漁りましょう。
クソ物件を買わされて自己破産するのに比べたら、本の代金なんてたいした額じゃないね。
ポイント
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不動産に必要な知識をつける。初心者でも簡単にできる３つの方法
全て他人任せで自分では何も把握していない
不動産投資は不労所得である。
こんな話をよく聞きますが、実際はそんなことはありません。
不動産投資のメリットとして手離れが良いことはありますが、全てを手放しで行えるわけではありません。
物件購入前は不動産業者、物件購入後も管理会社、リフォーム会社に任せてしまうことはできなくはありません。
しかし、丸投げではなく自分でも必ず物件については把握して「判断」と「指示」はしなければなりません。
不動産投資だけではないですが投資は最終的には自己責任なのです。
全部任せていたからわからないではないんです。自分のことなんですから。
グレーな手法に手を出してしまう
スルガ問題・アルヒ問題・レオパレス問題など本当に不動産業界は様々な問題が起きますし、グレーなこともたくさんあります。
初心者の方は知らず知らずにグレーな手法にて手を出してしまっていることがあります。
黒ではなくグレーなら良いのでは？と思うかもしれませんがそうではありません。
金融機関をはじめ、まともな業者であればグレーな手法に手を出すような人は信用できないためお付き合いをしません。
うまくごまかしてお付き合いができたとしても、問題が生じたら今後一切の付き合いができなくなります。
金融機関から一括返済を求められてしまうこともあるのです。
不動産投資だけではないですが、信頼関係が大切です。
不動産投資初心者が失敗する3パターンの具体例
失敗のパターンはわかりましたでしょうか？
まだ不動産投資を始めていない方だとイメージがついていないかもしれません。
イメージしやすいよう具体例をみていきます。
勉強不足の失敗事例
Aさんの場合
駅徒歩10分、木造、築20年、利回り15％、満室という条件でアパートを購入したAさん。
一見好条件のこの物件ですが、購入後に困ったことが起こります。
購入してすぐに4室の空室が出たのですが、平均1室5万円で入居していた家賃が3万円まで下がってしまったのです。
実はこの物件、売却した不動産屋が様々な工夫をして無理やり高い家賃で入居をつけた見せかけの高利回り物件だったのです。
実際の客付家賃を調べると1室3万円が妥当で、そうすると利回りは9%になってしまいました。
失敗したことに気づき売却しようにもこの利回りでは売れません。
購入価格より低い価格で売却し、多くの借金だけが残る結果になりました。
このような事例は今もたくさん見られます。
レントロールという家賃表を見ると周辺家賃の2倍近くになっていることもあるのです。
また今回は実際に入居者がいましたが、空室の状態で想定家賃が高く設定されていたり酷い場合は、カーテンなどをつけて入居者がいるように見せかける偽装をする業者もいます。
このようなことは、少し勉強して知識を持つことで防げるのです。
嘘みたいですがポータルサイトにはこんな物件たくさん出ていますよ。
全て他人任せの失敗事例
Bさんは初心者でしたが高収入で属性の良い会社員でした。
属性も良かったため地方に1億円のRC物件を購入することができました。
しかし物件購入後に困ることになります。
- 空室が埋まらず思っていた収益を得られない
- 融資先が長期間・高金利での借り入れだったため元金が減らない
- 修繕費用について把握していなかった
- 滞納している入居者がいた
- ファミリー物件なのに駐車場がなかった
Bさんは不動産屋に物件選びも金融機関選びも丸投げしており、言われる通りに進めていった結果様々な問題が生じました。
空室が埋まらず手元に資金が残らないため物件の修繕が行えず更に空室が増えるという負の連鎖に陥ってしまったBさん。
売却するにも長期間・高金利の融資のため元金がほとんど減っておらず、空室のため金融機関への返済ができなくなり自己破産することになってしまいました。
この事例は特に属性が良いサラリーマンの方がやりやすい失敗です。
僕は仕事が忙しいから、全部君に任せるよ。良い物件よろしくね。
ありがとうございます。全て私共におまかせください。
こんな流れで丸投げしてしまい、属性が良く融資がつくため売れ残り物件を高く買わされてしまい大失敗をしてしまいます。
今回は業者に丸投げせずに自分でも購入する物件について、融資の金融機関について確認していれば十分防げた事例ですね。
手離れが良いのが不動産投資の良い点だけど、丸投げはダメですね。
グレーな手法に手を出してしまう
不動産投資初心者のCさんは年収も300万円台、貯金もほとんどない状態でした。
年収が低くても貯金がなくても大丈夫ですよ。融資もオーバーローンで引けますよ。
不動産屋のいう通りCさんは、5000万円のアパートを購入することができました。
融資もオーバーローンだったので自己資金もなく物件を購入でき、晴れて大家さんになれたのです。
しかしある日、金融機関からCさんに電話がかかってきました。
今回の物件への融資は契約違反のため一括返済をお願いします。
一括返済できる貯金もないCさんは物件を売却することにしましたが、3500万円でしか売れず多額の借金だけが残る結果となってしまいました。
今回は不動産屋が、Cさんの年収、貯金額の書類の改ざん、二重売買契約を行なったことでオーバーローンをひき物件を購入できた事例になります。
しかしこの不正が発覚し、金融機関から一括返済を求められてしまう結果となりました。
今回は、勉強不足、他人に丸投げも合わせて起こっている事例になります。
少し勉強して知識がついていれば貯金が0の状態でオーバーローンを引くことが無理なことはわかったはずです。
不動産屋に丸投げしていなければ、書類の改ざん、二重契約にも気づけたはずです。
Cさんは気付かずに不正をしてしまいましたが、オーバーローンを引けるからと自ら協力して不正を行う人もいるようです。
不正はそれだけで一発退場です。絶対にやめましょう。
まとめ：不動産投資初心者が失敗しないためには
初心者が失敗しない為には
- 勉強不足→勉強して知識をつける
- 他人に丸投げ→丸投げはしない。判断と指示は自分でする
- グレーな手法に手を出してしまう→バレたら一発退場。絶対だめ。
今回の3つの方法は不動産投資を行う上では、ごく当たり前のことです。
当たり前のことをするだけで大きな失敗は防げるのです。
物件を探したり不動産業者に問い合わせをする前にまずは最低限の知識をつけましょう。
まずはそこからです。
以上です。
ポイント
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